佳贝嘉森商贸有限公司:商贸业务和大股东项目拖累业绩 香江控股净利连降两年

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财联社(深圳,记者 杨依依)讯,香江控股(600162.SH)陷入“增收不增利”的尴尬境地。其于近日发布的2019年年报显示,报告期内实现签约销售金额63.25亿元,同比增长94.4%;营业收入49.27亿元,同比增长18.35%;净利润4.55亿元,同比下降11.6%,这已是该指标连续第二年下滑;而扣非净利润降幅更高,为23.54%。

经过2015 年、2016年两次资产重组及配套融资后的香江控股,试图向商贸物流产业转型,以挽救疲态尽显的业绩。但截至2019年底,香江控股商贸流通运营的营收占比反而持续缩小,49.27亿元的营业收入中,商品房商铺卖场收入占比达68%,商贸流通运营收入占比为22%,其他占10%。商贸流通运营收入2017年-2019年的占比依次为40%、33%、22%。

“商贸物流运营配合拿地确实是比较好的模式,但是主体经营这些年越来越困难。”汇生国际融资总裁黄立冲向财联社记者表示,“由于电商冲击和消费习惯改变,导致商贸城、百货、地下商场模式将难以为继,这类拿地模式也越走越弱,而且这些资产有一个特点,可套现性比较糟糕。”

值得注意的是,年报显示,香江控股旗下子公司中,占合并利润 10%以上的有三家,总资产金额最高的为天津森岛鸿盈置业投资有限公司(下称“森岛鸿盈”),但年度净利润比株洲项目少了约7000万元。

2017年12月,香江控股以支付现金的方式从控股股东南方香江处,购买森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业三家公司各65%股权,支付交易对价合计为25亿元。根据当时的评估报告,合并日三家项目公司净资产合计为-0.41亿元,收购溢价率高达62倍。至收购前,森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业的净利润分别为-684.6万元、-438.9万元、-300.6万元。

2018年曾有投资者质疑南方香江将不良资产注入上市公司,是利用上市公司为自身解困。上交所在2019年5月对香江控股2018年年报的问询函中,重点就这笔收购事项发出问询,要求被收购公司详细说明在当地政策和当时的房产去化情况下,能否顺利完成相应承诺。

交易中,南方香江承诺森岛宝地、森岛鸿盈、森岛置业三家公司2018年-2021年四年的累计净利润要达3.53亿元、4.41亿元和3.76亿元,合计11.7亿元。如期末减值额大于标的公司盈利承诺补偿金额,南方香江需以现金对上市公司给予补偿。

根据德勤华永会计师事务所出具的专项说明,2018年度与2019年度,森岛宝地累计净亏损2766.64 万元,森岛鸿盈累计实现净利润1.44亿元,森岛置业累计净亏损7191.7万元,合计净利润为0.44亿元。虽然目前尚未到约定日期,但时间已过半,南方香江连承诺净利润的零头都未完成。

据了解,三家公司为天津香江锦绣花园的开发公司,森岛置业还开发了一处名为天津锦绣香江健康小镇的项目。据中指院数据,2019年天津商品住宅成交均价同比仅增1%,市场库存突破2000万平方米,为近5年来的新高,库存压力再度降临。

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